Leasehold vs Freehold

Leasehold และ Freehold รูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียม ที่ผู้ซื้อคอนโดเพื่อนำมาลงทุนควรถือเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่หลายคนให้ความสนใจไม่น้อย การลงทุนดังกล่าวถือว่าต้องใช้ต้นทุนมากพอสมควร อีกทั้งยังต้องมีความรู้และความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว เพื่อวางแผนและตัดสินใจว่าจะเลือกลงทุนคอนโดแบบไหนให้ต่อยอดทุนให้งอกงาม ลองมาดูว่าการลงทุนคอนโดแบบไหนระหว่าง Leasehold และ Freehold เหมาะกับการลงทุนมากกว่ากัน

___________________________________________

ลงทุนคอนโดคืออะไร มีแบบไหนบ้าง?
ก่อนเริ่มลงทุนคอนโดนั้น สิ่งแรกที่ต้องรู้และทำความเข้าใจเป็นพื้นฐานสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่นั้น ก็คือช่องทางการลงทุนและประเภทคอนโดที่จะลงทุน เริ่มแรกมาดูกันว่าช่องทางการลงทุนคอนโดนั้นมีแบบไหนบ้าง
เริ่มต้นตั้งแต่การซื้อคอนโด โดยทั่วไปสามารถทำได้ 3 ช่องทางหลัก ได้แก่ ซื้อกับเจ้าของโครงการ ซื้อคอนโดมือสอง และซื้อจากการประมูล ซึ่งการซื้อแต่ละแบบมีรายละเอียด ดังนี้

1. ซื้อกับเจ้าของโครงการ
ผู้ลงทุนซื้อคอนโดกับเจ้าของโครงการหรือ Developer โดยตรง สินทรัพย์ที่เราจะซื้อนั้นจะเป็นของมือหนึ่ง ซึ่งควรให้ความสำคัญในการเลือกซื้อลงทุนกับโครงการที่มีชื่อเสียงและน่าเชื่อถือระดับหนึ่ง
ผู้ลงทุนอาจเริ่มหาข้อมูลจากโครงการหลายแห่ง รวมทั้งพิจารณาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาของผู้ประกอบการแต่ละราย หากมีโอกาสอาจขอเข้าไปดูโครงการจริง ก็จะช่วยให้ได้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจง่ายยิ่งขึ้น

2. ซื้อคอนโดมือสอง
การลงทุนซื้อคอนโดด้วยวิธีนี้จะเป็นการถ่ายโอนกรรมสิทธิ์เจ้าของสินทรัพย์จากผู้อื่นมาอีกทอดหนึ่ง คอนโดที่สร้างมานานจะมีราคาต่อตารางเมตรถูกลง บางแห่งอาจตั้งอยู่บนทำเลทอง ขนาดและลักษณะห้องตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เราต้องการปล่อยเช่า
การลงทุนซื้อคอนโดด้วยวิธีนี้จึงต้องเลือกห้องที่มีสภาพดี ราคาไม่แพง เพื่อนำมาต่ออยอดทำกำไรให้คุ้มค่ากับเงินที่ลงทุนไป

3. ซื้อจากการประมูล
การลงทุนซื้อคอนโดด้วยการประมูล เช่น ประมูลจากกรมบังคับคดี เป็นการประมูลแข่งขันราคาเพื่อให้ได้คอนโดนั้นมา โดยผู้ลงทุนต้องให้ราคาสูงที่สุด จึงได้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ เมื่อได้รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ลงทุนสามารถนำมารีโนเวท ตกแต่งต่อเติมได้

___________________________________________

คอนโด Leasehold กับ Freehold แตกต่างกันอย่างไร?

เมื่อรู้ถึงช่องทางการซื้อคอนโดแล้วว่าสามารถซื้อได้อย่างไรบ้าง ก็มาดูกันว่าคอนโดแต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร โดยทั่วไปแล้ว ประเภทลงทุนคอนโดจะแบ่งเป็น 2 แบบ ได้แก่ คอนโด Leasehold กับคอนโด Freehold ซึ่งทั้งสองแบบมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน ดังนี้

___________________________________________

1. คอนโด Leasehold คืออะไร?

คอนโด Leasehold คือ คอนโดที่มีการถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของตามกำหนดระยะเวลา ผู้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ดังกล่าวต้องชำระค่าเช่าตามอัตราค่าเช่าที่กำหนดเป็นรายงวด เมื่อสัญญาคอนโดครบกำหนดสัญญาที่ทำไว้ กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของจะกลับคืนสู่ผู้ให้เช่าคอนโดทันที โดยคอนโด Leasehold มีลักษณะ ดังนี้

เจ้าของต้องทำสัญญากับผู้ให้เช่าอีกต่อหนึ่ง ซึ่งมีกำหนดถือครองกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสินทรัพย์ 30 ปี ตามกฎหมาย
เจ้าของอาจเรียกร้องขอจัดการเรื่องก่อสร้าง ต่อเติม หรือตกแต่งกับผู้ให้เช่าได้ตามสมควร
เจ้าของต้องจ่ายค่าธรรมเนียมสำหรับบำรุงรักษา ค่าบริการรายปี รวมทั้งค่าประกันตึก
เจ้าของต้องจ่ายค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าตามกำหนดสัญญา
เจ้าของจะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าในการจัดการที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์นั้น
เจ้าของอาจถูกจำกัดสิทธิตามข้อบังคับของผู้ให้เช่า
เจ้าของจะถูกยกเลิกสัญญาในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงของสัญญาเช่าคอนโด

___________________________________________

2. คอนโด Freehold คืออะไร?

คอนโด Freehold คือ คอนโดที่มีการถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสินทรัพย์ตลอดไป กล่าวคือ ผู้ที่ลงทุนซื้อคอนโดแบบนี้จะได้สิทธิเป็นเจ้าของคอนโดแบบขาด ไม่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของการเป็นเจ้าของคอนโด นอกจากนี้ ผู้ที่ลงทุนซื้อคอนโดแบบนี้ จะได้รับกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ ดังนี้

ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าตามกำหนดสัญญาใด ๆ
มีหน้าที่รับผิดชอบดูแลรักษาสภาพอาคาร
ถือครองกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของตัวเอง

___________________________________________

ลงทุนคอนโด Leasehold หรือ Freehold แบบไหนเหมาะกับใคร?

จริง ๆ แล้ว การลงทุนคอนโดไม่มีสูตรสำเร็จตายตัวว่าแบบไหนดีกว่าหรือดีที่สุด จะมีก็แต่เหมาะสมและเข้ากับความต้องการของเรามากที่สุด การเปรียบเทียบด้านต่าง ๆ ของคอนโดประเภท Leasehold กับ Freehold อาจทำให้เห็นความแตกต่างที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ลงทุนแต่ละคนได้ ดังนี้

1. กรรมสิทธิ์เจ้าของ

คอนโค Leasehold ถือครองกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ตามกำหนดระยะเวลาระบุในสัญญา ซึ่งครอบคลุมสูงสุด 30 ปี ตามกฎหมายไทย โดยจะต่อสัญญาได้ใหม่ตามข้อตกลงกับผู้ให้เช่าภายใต้กฎหมายที่ระบุไว้ ทั้งนี้ การต่อสัญญาเช่าครั้งที่สองก็อาจกระทำไม่ได้จนกว่าครบกำหนด 90 วัน ก่อนครบกำหนดสัญญาาเก่า
คอนโด Freehold กรรมสิทธิ์เจ้าของถือเป็นสิทธิขาดทันทีหลังจากได้รับโอนกรรมสิทธิ์นั้นเรียบร้อยแล้ว กล่าวคือ เจ้าของคอนโดประเภทนี้จะสามารถขาย จำนอง หรือส่งมอบสินทรัพย์นี้ให้แก่ทายาทได้ตามต้องการ

2. การถือครองของชาวต่างชาติ

คอนโค Leasehold ถือครองได้ไม่จำกัด
คอนโด Freehold ถือครองได้อัตรา 49% จากจำนวนยูนิตทั้งหมด

3. มูลค่าสินทรัพย์
คอนโด Freehold จะมีแนวโน้มของมูลค่าสินทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตตามแนวโน้มราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมากกว่าคอนโด Leasehold

3. ราคาซื้อ

คอนโด Leasehold ราคาคอนโดที่จะลงทุนจ่ายน้อยกว่า โดยส่วนใหญ่มีราคาถูกกว่าคอนโด Freehold ประมาณ 30-40% เหมาะแก่ผู้ที่ต้องการลงทุนสำหรับปล่อยเช่าต่อ
คอนโด Freehold ราคาสูงกว่าคอนโด Leasehold และยังมีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
การลงทุนคือหนทางที่ช่วยต่อยอดสิ่งที่มีอยู่ให้งอกเงยได้มากกว่าเดิม การลงทุนคอนโดจึงเป็นมากกว่าการนำเงินที่เรามีไปซื้อสิ่งที่เราอยากได้ แต่ยังต้องอาศัยการวิเคราะห์ วางแผน และเลือกสรรสิ่งที่เหมาะสมและตอบโจทย์กับความต้องการของเราในตอนนั้นอีกด้วย

___________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก REIC